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  [일반] [OZ기회특구] 이제 막 알려지고있는 기회특구펀드, 기회특구. 새로운 세상을 만들겠다는 블록체인 암호자산부호들이 많은 관심을 가지는 세상바꾸는 기술로 메이커시티를 만들려고하는 라이트하우스등 최초플랫폼 만들어. 실제로 투자행위가 지금 막 시작하는 단계 게시글을 twitter로 보내기 게시글을 facebook으로 보내기
write date : 2019-08-22 10:45:35   

[OZ기회특구3] 실제로 기회 특구 펀드(Opportunity Zone Funds)에 투자하는 사람이 있는가? 매력적인 세금 혜택으로 인해 많은 관심을 끌고 있지만, 실제로 그 일을 진행하는 사례는 없다. 그렇기 때문에 라이트하우스.원(Lighthouse.one)과 같은 기회 특구(Opportunity Zones) 투자를 위한 플랫폼이 필요하다.

   

스카이브릿지 캐피털 (Skybridge Capital) 사장 브렛 메싱 (Brett Messing)은 전화로 기회 특구는 고등학교의 성과 같다고 말했다. "모두가 그것에 대해 이야기하고 있지만 아무도 그 일을 하고 있지 않다."

 

많은 관리자와 투자자들이 2017 년 가을에 세금 삭감 및 고용 법이 소위 이자 허점을 막을 것인지에 초점을 맞추었지만, 법이 새로운 법안을 만들어 냈다는 사실을 눈치 채지 못한 사람은 거의 없었다. 그 후 금융 유행어 뒤 주르(du jour)가 되었다.

 

투자 회사는 법이 기회 특구((Opportunity Zone) 또는 저소득 지역에 대한 투자를 장려하기 위해 세금 인센티브를 제공하는 이 프로그램을 활용하기 위해 노력하고 있다. 그러나 이러한 투자가 배분 자에게 세금 인센티브 이상을 제공하는지 여부는 논쟁의 여지가 있다.

 

데이비드 샤웰David Schawel)-등록 된 투자 고문 및 중개인 Family Management Corp. 의 최고 투자 책임자, 부유한 개인에게 서비스를 제공하는 딜러는 월요일에 트위터에서 이 구조에 대한 의견을 제시했다. “좋다, 나는 패배를 인정한다. 나는 그들에게 기회를 주려고 노력했지만, 합법적인 건전한 기회 특구((Opportunity Zone) 투자를 보지 못했다.” 샤웰이 트윗했다. "판매 피치는 분산 형세금 연기로 바꾸지 않는 한 블록체인을 떠올리게 한다.”

 

그는 더 이상 언급을 거부했지만 그의 요점은 다음과 같다. 한 금융업자는 긴 락업 기간부터 높은 수수료에 이르는 우려로 트윗에 신속하게 응답했다. 그리고 일부 투자 회사에 따르면, 할당 자들은 지금까지 자본을 전략으로 퍼뜨리는 데 느리게 진행되어 왔다.

 

"일반적으로 문제는 이 자금의 대부분은 어쨌든 거래를 한 기존 부동산 투자자 대신이 새로운 법을 활용하려는 기업가들이 시작한 것이라고 생각한다." 라고 익명 유지를 요청한 최고 투자 책임자가 말했다.

 

이븐 브렛 메싱(Even Brett Messing)-투자자에게 기회 특구 부동산 투자 신뢰를 제공하는 Skybridge Capital의 사장은 이 자금 주위의 과대 광고에서 재미를 파는 것을 저항 할 수 없었다.

 

"기회 특구는 마치 고등학교의 성과 같다." 라고 전화 인터뷰에서 메싱이 말했다. "모두가 그것에 대해 이야기하고 있지만 아무도 그 일을 하고 있지 않다."

 

그러나 펀드 부스터들은 이 구조가 몇 가지 이점을 제공한다고 말한다. 메싱에 따르면, Skybridge는 투자자의 변동성 감소에 중점을 두기 때문에 기회 특구 기금을 제공하는 것이 합리적이었다.

 

메싱은 투자자 입장에서 볼 때 정부는 투자자들에게 포트폴리오를 위험에 빠뜨리기 위해 보조금을 제공하고 있다고 말했다. "정부는 제한된 기간 동안 포트폴리오를 다양화할 수 있는 기회를 제공하고 있다."

 

프로그램의 작동 방식은 다음과 같다. 미국 정부는 부동산 투자가 필요한 특정 기회 특구또는 저소득 지역을 개설했다. 해당 지역의 부동산 및 인프라 프로젝트에 자본을 투자하는 대가로 기업은 몇 가지 세금 혜택을 받을 수 있다.

 

우선 투자자는 180 일 이내에 기회 특구 펀드에 재투자 한 이전에 얻은 자본 이득에 대해 세금을 일시적으로 연기 할 수 있다. 비영리 단체인 조세 재단(Tax Foundation의 연방 리서치 관리자인 스콧 이스트만(Scott Eastman)에 따르면 2026 년 말까지 또는 투자 매각 때까지 이러한 이익에 대해 세금을 연기 할 수 있다.

 

투자자가 5 년 동안 기회 특구 펀드의 이익을 보유하는 경우 해당 이익의 10 %를 세금에서 제외 할 수 있다. 이스트만 총재는 또 다른 2 년 동안 ( 7 년 동안) 과세에서 5 %를 추가로 배제 할 수 있으며, 이는 납세자가 재투자 된 자본 이익의 가치 중 15 %를 과세 소득에서 제외 할 수 있음을 의미한다고 말했다.

 

마지막으로, 투자가 10 년 이상 유지되는 경우 기회 특구 펀드에 투자 한 후 얻은 이익은 면세된다.

 

프로그램의 프레임 워크를 만드는 데 도움을 주었고 현재는 기회 특구 전용 컨설턴트인 Develop을 운영하고 있는 스티브 글리크만(Steve Glickman)"세금 코드에서 자본 이득 세금을 완전히 상환 할 수 있는 유일한 부분이다."라고 말했다.

 

그러나 해당 탕감을 받으려면 투자자가 약속해야 한다. 한 투자 관리자에 따르면 그 약속은 그만한 가치가 있다. "부동산 기회 특구 펀드 프로젝트의 투자자는 안정화 후 수익률 중반과 현금으로 6-10 %의 현금 분배를 기대해야 한다."라고 Virtua Partners의 대표인 퀸 팔로미노(Quinn Palomino)는 이메일을 통해 말했다. 그녀는 사회적 임팩트 펀드의 경우 수익이 낮아지고 단일 자산 펀드의 경우 수익이 높아질 것이라고 덧붙였다.

 

또 다른 이점은 다각화, 부동산 투자 회사 M31 Capital의 테일러 렘비 (Taylor Lembi) 4 월에 기회 특구 펀드를 시작했다고 밝혔다.

 

렘비는 이메일을 통해 최근의 부동산 성과와 수율 생산 자산에 대한 수요가 기회 특구 펀드에 대한 관심을 높이고 있다고 말했다. “많은 투자자들은 이것은 긴 주식 시장에서 비중확대이다. 기회 특구 자금을 통해 투자자는 시장 관련 이익에 대한 세금을 연기하고 다각화 할 수 있다.”

 

대부분의 기회 특구 펀드 오퍼링은 다른 사모 펀드 투자와 유사하지만 내부 수익률은 다른 투자만큼 매력적이지 않다.

 

Belpointe REIT에서 공개적으로 거래되는 기회 특구 부동산 투자 신탁의 최고 투자 책임자인 브랜든 락코프 (Brandon Lacoff)“IRR은 타격을 입을 것이다.”라고 말한다. 락업 기간이 더 길기 때문에 IRR은 더 낮게 나타날 것이다. 단기간에 같은 금액의 돈을 벌면 그 수치가 증가하기 때문이다.

 

이스트만에 따르면, 기회 특구 프로젝트가 그들이 의도한 지역 사회에 도움이 될 것인지는 분명하지 않다. "그들은 장소 기반 인센티브 프로그램이라는 광범위한 프로그램의 일부이다."

 

예를 들어, 뉴욕시의 Hudson Yards 프로젝트 개발에 사용 된 EB-5 Visa 프로그램을 예로 들어 보겠다. 이 프로그램은 외국 투자가가 미국에 투자하는 대가로 영주권을 받을 수 있도록 한다. 농촌 또는재해 지역으로 간주되는 지역에 투자하면 프로그램 수혜에 필요한 투자 규모가 100 만 달러에서 50 만 달러로 감소한다.

 

"효과가 혼합되었다" 이스트만은 다른 기회 특구 프로젝트에 대해 말했다. “이러한 분야의 성장을 촉진시키는 데 비효율적 일 수 있다. 최악의 경우, 경제적으로 어려움을 겪는 사람들에게는 비생산적 일 수 있다.”

 

한가지, 이스트만에 따르면, 투자자가 특정 지역에 제공하는 비즈니스 유형과 해당 근로자의 기술 간에는 기술이 일치하지 않을 수 있다. 또한 특정 지역에 추가 자본과 노동이 유입되면 가격이 상승 할 수 있어 장기 거주자를 강요 할 수 있다고 그는 말했다.

 

"이 프로그램은 자본 이득 세금이 낮아진다는 점에서 투자자들에게 좋을 것이라고 생각한다."라고 이스트만이 말했다. "그 지역 사회의 사람들에게 좋은지 아닌지는 여전히 미심쩍은 질문이다. 그것은 앞으로 10 년 안에 확인하고 싶은 것이다."

매력적인 세금 혜택에도 불구하고, 할당자는 여전히 뜸을 들이고 있다. SkyBridge의 메싱은 할당 자들이 왜 이 프로그램에 자본을 투자하는 것이 느리게 되었는지 이해한다고 말했다.

"이것은 방아쇠를 당기기 전에 더 많은 고려가 필요한 장기적인 투자이다"라고 그는 말했다.

 

글리크만(Glickman)에 따르면, 기다리는 것이 투자자에게는 올바른 조치가 아닐 수도 있다.

"자산은 이전보다 훨씬 저렴하다." 라고 말한다.

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