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  [일반] [OZ기회특구] 미국의 기회특구 이제 막 시작하고 있다. 수많은 도시의 시장들이 투자자들에게 설명회를 개최 중이며, 기회특구의 현황, 스탠포드기회특구행사 뒷담화 게시글을 twitter로 보내기 게시글을 facebook으로 보내기
write date : 2019-08-27 08:16:15   

[OZ기회특구] 미국의 기회특구 이제 막 시작하고있는데, 수많은 도시의 시장들이 투자자들을 만나러 온갖 행사에나와서 설명회를 가지고 있다. 준비안된 점 앞으로 어떻게 해결해야할지 등 스탠포드 기회특구 투자행사에서 배운 9가지    


Stanford Opportunity Zone Investment Summit에서 배운 9 가지

2019318Accelerator for America Mastercard Center for Inclusive Growth 가 후원하는 스탠포드 글로벌프로젝트센터가 주회한 기회특구 투자자서밋에 참석하여 9가지를 배웠다.

1. 월요일에 참석한 사람들, 아직은 자본가보다 더 많은 도시, 지역관리자들

연사 중 한 명이 손들기 설문조사를 실시했을 때, 참석한 사람들 중 15%만이 자본가 즉 투자자들이었다. 포용적 성장을 표방한 마스터카드센터의 샤미나 싱 (Shamina Singh)도 같은 의견이었다. 더 많은 돈과 자본이 여기에 참석하기를 바랐지만 투자할 자본금은 조직화되고있는 중이거나 또 많은 참석자들은 개인 투자자, 가족회사 등에서 참석한 것으로 파악되었다. 예외로 주목할만한 회사는 High Ridge CapitalPatrick McKenna의 참석이었다. 이 회사는 지난 몇 년간 대도시가 아닌 중소도시에 기반을 둔 테크기업 즉 첨단기술회사에 성공적으로 투자 한 회사다.

2. 발제를 한 도시들은 훌륭한 계획을 세웠으며, 대부분 이미 많은 준비와 계획을 완성한 듯,

시도의 공무원들에게 투자자들을 끌어들일 수 있는 전략을 가르치는 사람은 Bruce Katz (Drexel University)Eric Garcetti (Accelerator for America) 시장이었다. 이들은 보다 적극적으로 행동하고 발표할 준비 프로그램을 보여주는 방법에 대해 시도 공무원들을 지도하고 있었다. Katz는 처음 27개 도시와 계획을 수립하여 조기관측 및 다음 단계전략 등을 발표하였고, 고로 모든 도시가 투자를 받기위해 혈안이 되어있음을 알게 되었다.

시도 공무원들은 기회특구를 성공적으로 만들기 위해 그 시도가 무엇을 할 것인지를 보여주기 위해 많은 노력을 기울였다. 대부분 투자자들에게 시도 공무원들은 당신이 이 도시에 건물을 지어서 재개발하기를 원하며, 시도에서 임차인을 소개하고 동시에 10년 후에 시가 부동산을 구매할 수 있도록 준비한다고 발표하였다. 그들은 이번 기회에 다들 3조원 정도를 투자받고 싶어한다.

3. 시도공무원의 피치!

이 날은 Garcetti시장을 포함 약 20개 시도가 2분 피치를 하면서 마무리되었다. 모두는 투자자들을 만나고 싶어하며 최고 액수의 투자액을 가진 사람들과 경쟁하였다. PeterGarcetti시장과 함께 도시가 부동산 투자에 관한 사고를 배우고 투자자들이 도시의 사회적 혜택 요건을 이해하는 과정에 대해 이야기했다.

데이턴 시장은 자신의 시의 경제발전은 투자자들과 함께 하면서 첫 2개의 투자 프로젝트가 곧 서명될 것이라고 기대한다고 말했다. 그녀의 다음 프로젝트는 병원과 대학을 협력시키는 프로젝트에 초점을 맞춘 투자자를 찾고 있으며, 이 지역을 도시의 귀중한 혁신지구로 만들기 위해 노력할 것이라고 강조하였다. 그녀는우리는 계획과 커뮤니티 개발을 매우 진지하게 고려하고 있기 때문에자본투자자들에게는 많은 부가가치를 얻게된다고 말했다.

4. OZ투자거래는 대부분 해당 시도의 개입 없이는 성공하지 못한다.

삽질 준비 프로그램에서 OZ기회특구 지역사회가 프로젝트를 중심으로 모든 것을 조정하고, 지역사회가 원하는 부동산 프로젝를 역동적인 생태계를 구축하고, 그렇게 하기위해 지역사회 참여가 필수이라고 말한다. 자본뿐만 아니라 커뮤니티 기반 재단(CBIF)의 부채를 해결해주고 자금지원이 포함되어 있다. 그렇지 않으면 프로젝트가 OZ 기회특구 세금혜택으로만으로는 성공하기가 쉽지 않다는 생각이다.

Kresge 재단은 수년간 도시에 투자 할 수 있는 방법을 찾고 있다. 그들은 투명성에 혁신을 수반하기위해 시장 부임 시작때에 초기 지역개발을 위해 22백만 달러의 기금을 마련했다. 또한 선택적이긴 하지만 OZ투자에 대한 부채 파이낸싱을 제공 할 것이라고 밝혔다.

5. 기회특구의 시장이나 산업계인사들도 기회특구가 부동산 부흥 만으로 기회특구 발전이 이뤄진다고 믿지 않는다. 도시와 지역의 번영을 위해 부동산 이상의 투자가 필요하다는 것에 모두가 동의 하였다. KC스타 및 메이커시티 커뮤니티와의 관계 덕분에 기회특구로 일하는 캔자스시티는 연결된 커뮤니티를 만들어 다른 시에서 이사하는 메커니즘과 함께 주택건설 비용을 크게 절감하는 회사를 설립하였다. 산호세는 요리 지구를 특구 지역으로 초점을 맞추었다. 이렇게 도시별로 여러 가지 금융혁신 프로젝트가 만들어지고 있다.

6. 이러한 접근방식 / 제안은 반복가능한 커뮤니티 개발을 위한 템플릿 형식으로 해결된다.

Blueprint VenturesRoss Baird는 거리 구석 구석 OZ프로젝트에 반복 투자 가능한 프로세스 전략을 발표했다. 캘리포니아 청정에너지기금 (California Clean Energy Fund)은 반복 가능한 커뮤니티 소유 지역발전을 OZ프로젝트와 함께 하기로 하고 여기에 관한 백서를 제시했다. 전통적인 오프 테이커와 연결된 $200K 투자, 100KW 태양광발전, 50KW 스토리지, 이런 것을 제공하는 Swytch 토큰 프로젝트와 매우 비슷하여 공동협력하기로 하였다.

7. OZ 결정을 이끌어 내기위한 더 나은 데이터기핵심이다.

프로젝트와 커뮤니티가 중요한 데이터가 없으면 리스크를 안게된다는 두려움이 많았다. 컨퍼런스를 후원한 포괄적 성장을 위한 마스터카드센터가 이 대화를 주도했다. 각 도시는 사실 어떤 일들이 일어나고 있는지 훨씬 더 세분화된 정보가 필요하다는데 공감하였다.

공공부문 (재단)과 민간부문 (Citi Ventures, 포괄적 성장을 위한 마스터카드센터)은 기회특구의 데이터와 통찰력을 제공하기 위해 노력하고 있다. 일부 기회특구관련 기업은 데이터 및 분석을 공개하는 것을 적극적으로 고려하고 있다. 다른 사람들은 아마도 그들이 제공 할 수있는 데이터를 중심으로 사업을 시작할 수 있게 될 것이다.

8. 대부분의 도시 및 일부 주에서는 일부 사업체 및 / 부동산프로젝트의 소유권에 관심이 많았다.

일부 도시는 자산의 소유권에 대한 아이디어를 실험하고 있지만, 이러한 생각은 아직 제시된 도시의 핵심 토론주제가 아니었다. 더 작은 실험 프로젝트는 소유권에 관해 정해져있다. 한 회사 Neighbor.lySEC에 토큰화된 도시채권 메커니즘을 진행할 수 있는 권한을 가지고있었다 .

9. 도시 내에서 OZ 입찰을 담당하는 사람들의 직책이 모두 다르다.

경제개발 책임자, 경제개발 목적으로 설립된 비영리 책임자, 시장이 아닌 시 관리자 등으로 입찰책임자가 달라서 불편하다. 기회특구내에서 입찰담당자는 한가지 직책으로 정해줘야 한다.

 

영문 본문

9 Things We Learned at the Stanford Opportunity Zone Investment Summit

 

On March 18, 2019 we had occasion to attend the Opportunity Zone Investor Summit sponsored by Accelerator for America and Mastercard Center for Inclusive Growth; hosted by the Stanford Global Project Center.

 

Here’s what we learned.

 

1. MORE DEALS THAN CAPITAL ATTENDED MONDAY

When one of the speakers did a “raise your hands” poll, only about 15% of the people in the room represented capital. Shamina Singh from the Mastercard Center for Inclusive Growth (who underwrite the conference) expressed similar conversations to me: they had hoped for more money, funds to show up. A lot of the funds we spoke with were still getting organized or were family offices figuring out what to do. Very few traditional Silicon Valley types attending; a notable exception was Patrick McKenna of High Ridge Capital that has successfully invested in tech companies based in less expensive cities for years.

 

2. THE CITIES THAT PRESENTED HAD WELL THOUGHT OUT, MOSTLY SHOVEL READY PLANS

Deal flow will be happening through a prospectus process at least initially. Both Bruce Katz (Drexel University) and Mayor Eric Garcetti (Accelerator for America) have been coaching cities on how to be more proactive and showcase “shovel” ready programs. Katz published their “early observations and next steps” from having developed plans with the first 27 cities. Strong insights you can read here.

 

The cities went to great effort to showcase what they’ll be doing to make a particular opportunity zone successful (“We’ll bring you renters, work to move business there, structure investment according to OZ timing ”) Norfolk really played with the spirit of things: “we want your capital to redevelop these buildings. We will bring you the renters. And we will arrange for the property to be purchased from you in 10 years. There is no reason not to do this. We hope to wrap up the $30mm this week

 

3. CITY PITCHES!

The day concluded with Mayor Garcetti hosting 2-minute elevator pitches from about 20 cities. All seem eager to meet with investors and have pitches with top-line numbers. Prospectuses are available here on the Accelerator for America site.

 

Peter spoke with Mayor Garcetti about the process and what its been like for cities to learn real estate thinking and investors to understand cities’ social benefit requirements. See our 3-minute video.

 

Insight from one mayor: The Mayor of Dayton and her economic development told us that the first couple of projects have deals in progress, not yet signed, but expect to sign soon. Her next tranche of projects are looking for funds focused on projects that sit between the hospital and university and she’ll be working to make it a valuable innovation district. She said she really isn’t looking for a lot of value add from capital because “we’re taking the planning and community development pretty seriously.”

 

4. OZ DEALS MOSTLY DON’T HAPPEN WITHOUT CITY INVOLVEMENT

Even shovel ready programs may require much community engagement to get the community aligned around the project and to build the vibrant ecosystem around the real estate project that the community wants. The capital stack includes not just equity but debt and funding from community-based foundations (CBIF) to fill the financing gap as otherwise the projects would not “pencil out” to provide a market rate return even with the OZ tax-benefits.

 

The Kresge Foundation has been looking for a way to invest in cities for years; they’ve stepped up with a $22M fund to underwrite early movers in the market committed to transparency; there is also talk they will step up to provide debt financing against OZ investments in selective markets.

 

5. BOTH CITY- AND THOUGHT-LEADERS ACKNOWLEDGE THAT REAL ESTATE ALONE WILL NOT LIFT UP CITIES THAT HAVE TRADITIONALLY BEEN SUBJECT TO DISINVESTMENT

There is strong support for our thesis that it will take investment in more than just real estate to make city and regions thrive. Kansas City, a city we work with thanks to our relationship with the KC Star and the Maker Community there, pitched a company that greatly reduced home construction costs together with a mechanism that created connected communities to move into the homes. San Jose pitched a culinary district. There were several financial innovation companies pitched by cities.

 

6. THESE APPROACHES /PROPOSALS ARE RESOLVING INTO A SET OF FORMATS, TEMPLATES FOR COMMUNITY DEVELOPMENT THAT ARE LIKELY REPEATABLE

Ross Baird at Blueprint Ventures presented what could be a repeatable process for investing in street-corner OZ projects. The California Clean Energy Fund presented a whitepaper describing repeatable community-owned local power generation as OZ projects. $200K investment, 100KW solar generation, 50KW storage, connected to traditional off-takers. This very much resonates with another project we are involved in called Swytch.

 

7. BETTER DATA TO DRIVE OZ DECISIONS WAS A KEY POINT OF DISCUSSION

There is a strong desire for data to de-risk projects and communities. Mastercard Center for Inclusive Growth, which sponsored the conference led this conversation.

 

Their key point is this: cities need much more granular information, down to the block level to understand what’s going on.

 

Here is a recording of their presentation on the subject.

 

The public sector (foundations) and private sector (Citi Ventures, MasterCard Center for Inclusive Growth) are committed to providing data and insight to Opportunity Zones. Some players are actively considering open sourcing their data/analytics; others will probably make a business around the data they can provide.

 

8. MOST CITIES AND SOME STATES ARE INTERESTED IN A PATH TO LOCAL OWNERSHIP FOR SOME OF THE BUSINESSES AND/OR REAL ESTATE PROJECTS THAT GET INVESTED IN

Some cities are experimenting with the idea of local ownership of assets but this thinking has not yet risen to the central discussion in the presenting cities; one sees it in smaller experimental projects.

 

One company in the middle of this: Neighbor.ly was there in force with SEC permission to go ahead with tokenized municipal bond mechanisms.

 

9. TITLES OF WHO IS IN CHARGE OF OZ BIDDING INSIDE A CITY VARY

It is sometimes an economic development officer, sometimes the head of a nonprofit set up for economic development purposes, sometimes the City Manager, not usually the Mayor

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